João Braga Mogadouro - Arquiteto e professor universitário
Dizem que Portugal vive uma “crise da habitação”. Os preços das casas sobem continuamente, o acesso à habitação torna-se cada vez mais difícil, seja por arrendamento, seja por compra. Instalou-se a sensação generalizada de escassez. Parece haver cada vez menos casas no país.
No entanto, essa perceção contrasta com um dado estatístico curioso: nunca houve tantas habitações por habitante como hoje. À primeira vista, este contraste parece ser paradoxal. Mas na verdade, não é.
O chamado “paradoxo” dissolve-se quando observamos a distribuição territorial e funcional do mapa habitacional português. Das cerca de seis milhões de habitações existentes, uma parte substancial encontra-se em zonas rurais, territórios de baixa densidade que foram sendo abandonados ao longo de um êxodo rural contínuo de mais de meio século. Essas casas, muitas vezes em ruína ou desabitadas, embora façam parte das estatísticas, permanecem fora do circuito real do mercado, tornando o número total de habitações um indicador enganador.
A esta realidade somam-se outros fatores:
A aquisição de imóveis por estrangeiros, sem limitações significativas e frequentemente com condições de crédito mais favoráveis que nos seus países de origem, contribuindo inevitavelmente para a subida progressiva dos preços, sobretudo nas zonas urbanas e turísticas de maior densidade. Portugal tornou-se um destino de moda e essa atratividade, que poderia ser uma potencial vantagem, converteu-se também em pressão sobre o mercado interno.
Em paralelo, a falta de incentivos reais para a reabilitação mantém milhares de edifícios degradados fora de uso e renovar continua a ser menos compensador do que construir de raiz, do ponto de vista do investidor. Não é apenas mais complexo reabilitar, é também mais caro! Neste sentido prevalece todo um enquadramento que privilegia a construção nova em detrimento a recuperação do património edificado. Assim, quando confrontado com a decisão entre reabilitar, ou demolir e (re)construir, o investidor tende, na maioria dos casos, a escolher a última!
Outro ponto crítico é a facilidade com que se adquirem segundas e terceiras habitações, quase sem penalização fiscal. As casas que não são habitações próprias deveriam ser taxadas de forma acentuadamente diferente. O mercado passou a tratar a casa não apenas como bem de uso essencial, mas como ativo financeiro, fomentando a especulação e o desequilíbrio entre propriedade e habitação efetiva.
Se quisermos enfrentar de forma séria a crise da habitação, devemos reconhecer que o problema não está apenas na falta de casas, mas na sua má distribuição e utilização. A resposta não pode ser apenas em construir mais. Isso seria tratar a consequência, não a causa.
É necessário dinamizar as zonas rurais, incentivar a reabilitação com políticas que verdadeiramente motivem proprietários e investidores, penalizar fiscalmente a acumulação de imóveis e restringir o crédito habitacional a não residentes.
Construir mais pode aliviar momentaneamente a pressão, mas nunca resolverá o problema a longo prazo. O verdadeiro desafio não é erguer novas paredes, é reocupar inteligentemente o país que já construímos!
João Braga Mogadouro
Arquiteto e professor universitário
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